こちらは世田谷区にある税理士事務所　女性税理士　松原です。

今日は、空き家の節税についてご説明します。

 

現在、空き家の増加が一つの社会問題となっています。

総務省によれば、住宅総数に占める空き家の割合は平成25年が13.5％と、調査を始めて以来最高。空き家が放置されれば、倒壊や放火につながる恐れもあります。

こうした空き家問題の解決のため、2015年5月に「空き家対策特別措置法」が完全施行され、国や地方自治体の空き家対策が本格化しました。

以下、国と地方公共団体に分けて、それぞれ説明します。

 

＜国の空き家対策＞

2016年4月から、相続した空き家を売却した場合に譲渡所得が軽減される制度が創設されました。

これは「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。

 

この特例を簡単にいえば、亡くなった方の住んでいた家と土地を相続した相続人が、

１．旧耐震基準の古い家屋を耐震改修して売却するか、または

２．解体し更地にして売却する

このような場合の売却による譲渡所得について、3,000万円の特別控除の特例が適用されるというものです。

 

つまり「危険な空き家を減らすことに貢献すれば、減税しましょう」というものです。

 

この特例の主な要件をまとめると…

• 1981年5月までに建てられた旧耐震基準の一戸建て住宅であること

マンションは認められません。

• 亡くなった方が一人暮らしをしていて空き家になったこと

老人ホームに入居していて亡くなった場合には、ホーム入居前に居住していた家屋は、

相続開始直前の生活の本拠とは言えず、特例の適用は認められません。

• 相続発生後、住んだり、貸したり、事業に用いたりしていないこと
• 相続発生から3年後の年末までに売却すること
• 建物を解体して更地にして売却するか、または新耐震基準を満たすように改修して売却すること
• 売却価格が1億円以下であること

相続により兄弟が空き家を共有で取得し譲渡することもありますが、この場合、共有者1人につき
3,000万円の控除を受けられます。

~ 例 ~　死亡した父の住んでいた空き家とその敷地を、相続によりその子にあたる兄弟が1/2ずつ共有で取得した後に譲渡し、

　　　　譲渡所得が兄2,500万円、弟2,500万円の場合、兄弟それぞれが3,000万円の控除を受けられるので、

　　　　兄弟の課税される譲渡所得は二人ともゼロとなります。

 

＜地方公共団体の空き家対策＞

固定資産税の住宅用地特例によって、土地にかかる固定資産税は、住宅が建っていれば本来の6分の1に軽減されますが、建物を取り壊して更地にすると税優遇がなくなるので、持ち主にとっては、空き家のまま放っておいた方が有利となっています。

このような特例がこれまで空き家を増やす要因の一つとなってきたとして、固定資産税の住宅用地特例の見直しが行われ、危険な空き家を放置しておくと、税金軽減の特例が使えなくなるようになりました。

危険な空き家とは次のような空き家を指します。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

最後に

地方公共団体の固定資産税の住宅用地特例の適用除外を「ムチ」とすれば、国の減税措置は「アメ」と言えるでしょう。アメとムチの両方を使って、空き家を減らす方向へ本格的に動き出したと言えます。

空き家を取り壊す場合や相続した土地家屋を売却する場合は、今回の税制改正の内容をよく調べたうえで賢く節税しましょう。